合并上市来了!两新三板摘牌公司合二为一,下周四在港挂牌

亚汇网小亚
10月18日 19:32

  又一家来自内地的物业公司即将在港上市。第一服务控股有限公司(以下简称“第一服务”)已于10月15日结束在香港公开发售,预计于10月22日正式挂牌上市。其计划发行2.5亿股,发行股份的价格区间介乎每股1.86至2.46港元

  值得一提的是,第一服务由两家已摘牌的新三板公司第一物业及第一人居合并而成,是新三板市场中极少见的合并上市案例。第一物业和第一人居分别于2016年5月、2018年3月在新三板挂牌,而后均于2019年底退市。

  两摘牌公司合并完成红筹重组

  近年来,内地物业公司到香港上市的热情极高,在这股热潮中,相较于部分头部物业明星公司,第一服务的规模相对较小,并不出众。不过,其引人注意的地方在于,由两家已摘牌的新三板公司第一物业及第一人居合并而成,这是新三板市场中极少见的合并上市案例。

  根据第一服务的招股书,公司成立于2020年1月20日,公司资产主要来自于当代置业集团旗下第一物业和第一人居,这两家公司都是退市的新三板公司。资料显示,第一物业、第一人居分别于1999年12月、2014年12月成立,并分别于2016年5月及2018年3月在新三板挂牌。第一物业于2019年12月24日从新三板摘牌,随后第一人居也于于同年12月27日终止挂牌。退市之时,第一物业、第一人居的最终市值分别为9.9亿元、8050万元,两者合并不超过11亿元。

  第一服务在招股书中称,摘牌是因为新三板市场由于其交易机制及低成交量难以反映第一物业及第一人居的实际价值,且新三板仅对合资格投资者开放,大大限制了公司的市场曝光。

  第一物业是新三板知名的物业公司,主要为客户提供综合物业管理服务。管理的物业类型涉及别墅、高层住宅、商业办公、写字楼等。2017年第一物业获得1亿元融资。由鼎晖投资领投,中金公司、中信证券、华融投资、长江证券、东北证券等机构跟投。

  第一物业摘牌前的财报显示,公司经营保持良性快速增长,2019年上半年实现营业收入2.63亿元,较上年同期增长26.19%;净利润为2596.13万元,比上年同期增长56.49%。期内业务稳定快速发展,与上一年同期相比新增接管物业服务项目12个其中70%以上来源于外部拓展;新增体验中心服务项目20个,其中60%来源于外部拓展,报告期内公司还增加了仪仗队礼宾服务及培训等新业务完善社区服务提升客户体验。

  第一人居规模相对较小,主营业务为为客户提供全流程人居环境解决方案的服务商,提供绿色建筑技术咨询、人居环境科技产品研发、销售及机电安装业务。其2019年上半年实现营业收入2891.44万元,同比增长23.32%;净利润为636.15万元,同比增长24.58%。

  第一物业、第一人居控股股东均为第一资产,实际控制人为张雷,因此合并重组上市并不存在实控人争夺的潜在风险。

  从重组过程来看,主要经过以下步骤:第一物业、第一人居分别从新三板摘牌之后,便着手设立境外公司搭建红筹架构:2020年1月,第一服务在开曼群岛注册成立;2020年2月,以第一物业收购第一人居72.1%股权为标志,第一服务的结构框架最终成型。

  同时,在2020年2月成立BVI公司第一绿色服务,股东为第一服务,然后于2020年3月成立香港公司第一服务控股(香港)。

  2020年4月,第一资产及张雷分别将第一物业64.6%及4.2%股权转让给第一服务控股(香港),代价合计为人民币71,203,772元;接着第一资产向吕晓彤、杭州鼎辉、中金公司等股东收购第一物业18.7%股权,代价为104,327,734元;随后第一资产向第一服务控股(香港)转让第一物业31.2%股权,价格为32,358,653元。至此,第一服务控股(香港)收购第一物业100%股份,完成红筹重组。

  发行估值较为合理

  第一物业和第一人居从新三板退市之后,5个月即完成重组,速度之快令人瞩目。经过重组之后,第一服务即马不停蹄地向香港联交所递交招股书。

  与其他物业公司不同的是,第一服务给自己加入了“绿色物业服务”概念,强调在物业全生命周期、各阶段为住宅及非住宅物业客户提供数字互联、绿色、健康的人居体验。重组之前,第一物业主要提供综合物业经营管理服务,第一人居则提供建筑人工环境综合技术咨询服务。两相结合,第一服务专注于提供绿色物业管理服务及绿色人居解决方案,形成物业管理服务、绿色人居解决方案和增值服务三条业务线。

  三大业务中,其物业管理服务占比最高,2017-2019年,第一服务的物业管理服务收入分别为1.58亿元、2.02亿元以及2.73亿元,占比41.6%、40.8%以及38.8%。截至2020年4月30日,物业管理服务收入9314.7万元,占比41.4%。而绿色人居解决方案和增值服务两大业务占总营收上基本上平分秋色,但是从公司近几年的占比来看,绿色人居解决方案要好于增值服务,近年来,绿色人居解决方案营收占比逐步提升,从2017年的26.7%提升至2020年4月30日的30.6%,而增值服务收入却从2017年的31.7%逐步下降至2020年4月30日的28%。

  据招股书显示,2017-2019年期间,第一服务实现营业收入3.79亿元(人民币,下同)、4.96亿元以及6.25亿元,年复合增长率28.42%,而2019中国物业服务百强企业同期的平均复合年增长率为18.4%,从营收复合增长率来看,第一服务年复合增长率远高于行业平均水平。截至2020年4月30日的前四个月,第一服务实现营收2.25亿元,较去年同期同比增长10.29%。

  根据中指院综合实力排名,公司位列2020中国物业服务百强企业第31名。截止2020年4月底,公司在管建筑面积1,500万平方米,合约建筑面积2,700万平方米。不过,市场分析认为,以2018年管理的建筑面积计,物业服务百强企业的市场份额仅38.9%,行业集中度并不高。这就意味着,排名越往后,物业企业较行业头部拉开的差距越大,因此纵使排名进入行业前50,第一服务还是被认为“规模较小”。

  另外,房企系的物业公司普遍依赖关联方开发的物业资源,第一服务也不例外。尽管近年来其从第三方获得的在管面积大幅增长,时至目前其第三方物业在管的94个物业项目逾三分之二来自当代置业。从收益上看,第一服务受当代置业的影响还要更大些。2017-2019年第一服务来自当代置业的物业管理服务收益分别为1.50亿元、1.74亿元及2.16亿元,占同期物业管理总收益比重的95.2%、85.8%、79.4%。

  资料显示,其实际控制人张雷控股的世家集团、雪松集团以及张鹏控股的皓峰集团合计持有第一服务75.5%股权,两者已经订立一致行动协议。而张鹏、张雷分别是港股上市房企当代置业的总裁以及董事长,换而言之,第一服务与当代置业构成关联兄弟公司。

  估值方面,中泰国际认为,按全球公开发售后的10亿股本计算,第一服务市值为18.6-24.6亿港元。2019年公司市盈率约为21.1-28倍,市净率约为3.42-3.58倍,低于行业平均水平。该行称,回顾从2019年至今发行同属物管行业的新股共计15只,仅有时代邻里一只破发,其认为第一服务估值不高,首日破发几率较低,但涨幅有限。

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